RELATIONS PROPRIETAIRES-LOCATAIRES

Un locataire a des obligations envers son propriétaire, mais il a aussi des droits, et un bailleur ne peut pas faire ou interdire certaines choses. Tour d’horizon.

Dans le domaine de l’immobilier locatif, des conflits peuvent voir le jour entre propriétaires et locataires. L’un des problèmes les plus courants concerne le non-paiement des loyers, une obligation absolue pour le locataire. Dégradations, nuisances vis-à-vis du voisinage, réalisation de gros travaux sans autorisation (abattre une cloison par exemple)…, la liste des choses qu’un locataire n’a pas le droit de faire est longue.

Néanmoins, un propriétaire n’a pas tous les droits, loin de là. Il est donc important de rappeler ce qu’un bailleur ne peut pas faire, à commencer par le droit de visite. Lorsqu’un logement est loué, l’occupant des lieux en obtient de facto la jouissance exclusive. De ce fait, et même s’il possède un double des clés, un propriétaire ne peut en aucun cas pénétrer dans le logement sans un accord préalable du locataire. Une clause inscrite dans le bail peut stipuler qu’une visite annuelle peut avoir lieu, mais là encore le locataire doit être prévenu en amont et l’autoriser. Ceci est un point très important, car en cas de visite impromptue du propriétaire, celui-ci se rend coupable d’une violation de domicile, un acte qui peut le conduire au tribunal .

Ce qu’un bailleur ne peut pas vous interdire

Dans le cadre d’une jouissance exclusive accordée au locataire, celui-ci peut vivre comme bon lui semble. Ainsi, en aucun cas, un propriétaire ne peut lui interdire de fumer au sein du logement. En revanche, si la fumée de cigarette induit une dégradation excessive des locaux, constatée lors de l’état des lieux de sortie, cela peut avoir une incidence sur le dépôt de garantie. Dans le même ordre d’idées, il est impossible pour un bailleur d’interdire la consommation d’alcool au sein d’un logement, sauf si les conséquences de cette consommation constituent une nuisance pour le voisinage. Le locataire a aussi le droit de posséder un animal de compagnie, à la condition de ne pas engendrer de nuisances. Le locataire a également le droit de jouer de la musique (en respectant la tranquillité des voisins bien évidemment), de recevoir des invités.

La question des travaux au sein du logement

Dans les relations entre propriétaires et locataires, la question des travaux est un élément fondamental. Il faut savoir que le locataire est en droit d’aménager son logement. Il peut ainsi tout à fait percer des trous dans les murs. Bien sûr, il s’agit de ne pas tomber dans l’excès, et l’idéal est de les reboucher avant l’état des lieux de sortie. Il est aussi tout à fait envisageable de repeindre une ou plusieurs pièces, à condition d’éviter des couleurs qui pourraient rendre la relocation difficile de par leur trop grande originalité. Toujours au sujet des peintures, le bailleur ne peut pas exiger de l’occupant quittant les lieux qu’il les refasse entièrement, car il doit prendre en compte l’usure liée au vieillissement normal des lieux, à moins que des dégradations excessives ne soient constatées.

En revanche, un locataire ne peut pas entreprendre de gros travaux, comme abattre une cloison, sans l’accord préalable du propriétaire. Les gros travaux doivent en effet être menés par le propriétaire, mais il doit respecter des règles bien précises. Le locataire doit être informé par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Si ces travaux durent plus de trois semaines, le bailleur doit indemniser l’occupant des lieux en fonction de la surface rendue indisponible, les travaux ne pouvant pas avoir lieu le week-end.

Ce qu’un bailleur n’a pas le droit de faire

En matière d’immobilier, des abus sont souvent constatés, et les bailleurs sont parfois coupables de pratiques frauduleuses. Le propriétaire n’a pas le droit de demander certains documents et notamment un extrait de casier judiciaire, un dossier médical, une attestation d’employeur si des fiches de paie des derniers salaires ont été fournies, une copie de relevé bancaire…

Le locataire peut tout à fait refuser une autorisation de prélèvement automatique. Du moment qu’il paye bien son loyer, libre à lui de régler de la manière dont il le souhaite. Si le locataire n’a pas le droit de quitter le logement sans avoir transmis un préavis, la durée de celui-ci ne peut en aucun cas être allongée par le propriétaire. Dans le cadre du préavis et du départ du locataire, le versement du loyer cesse au jour de la fin du préavis. Le bailleur ne peut en aucun cas estimer qu’un mois débuté est un mois à régler en intégralité. En résumé, les propriétaires n’ont pas tous les droits. Pour les locataires, il est essentiel de bien lire le bail et d’en respecter les conditions (si celles-ci sont légales) tandis que le propriétaire doit respecter ses obligations.

Challenges.fr

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